سلسلة قضايا الإيجارات (القانون القديم)
دعوى الإخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة
.jpg "دعوى إخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة: الشروط والخطوات وصيغة الدعوى")
"القانون يعطي فرصة واحدة.. لكنه لا يحمي المماطلة المتكررة"
📖 قصة أحمد.. والمستأجر المماطل
أحمد مالك شقة مؤجرة بعقد قديم، في البداية كان المستأجر ملتزم، لكن مع الوقت بدأ يماطل ويتأخر لشهور. أحمد رفع دعوى إخلاء، وأثناء نظرها سدد المستأجر المتأخرات والمصاريف ليتفادى الحكم، وانتهت القضية. بعد سنة، رجع المستأجر يتأخر تاني! أحمد سأل: هل كل مرة هرفع دعوى وهو يدفع في آخر لحظة؟ ولا القانون بيديني حق أنهي العلاقة نهائياً؟ ومن هنا نفهم دعوى الإخلاء للتكرار.
1. ما هي دعوى الإخلاء للتكرار؟ ومتى يتحقق التكرار فعلياً؟
دعوى الإخلاء للتكرار هي دعوى يرفعها المالك عندما يتأخر المستأجر في دفع الإيجار للمرة الثانية بعد "سابقة تأخير قضائية". القانون في أول مرة يعطي المستأجر فرصة للسداد قبل صدور الحكم لتفادي الطرد، لكن المشكلة عندما يتحول الأمر لأسلوب متكرر. المقصود بالتكرار قانوناً: ليس مجرد التأخير مرتين، بل يجب أن يكون التأخير الأول قد وصل للمحكمة فعلاً وانتهى بسداد المستأجر لتفادي الحكم. المرة الثانية بعد هذا الإجراء القضائي هي التي تسمى "تكرار" وتجيز للمالك طلب الإخلاء نهائياً لضمان استقرار العلاقة الإيجارية.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
2. ما هو السند القانوني لهذه الدعوى؟
تستند هذه الدعوى للمادة 18 فقرة (ب) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن. النص واضح جداً: "إنه لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر بسبب التأخير في سداد الأجرة إذا قام بسدادها قبل قفل باب المرافعة في الدعوى الأولى.. فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره دون مبرر مقبول، تحكم المحكمة بالإخلاء". القانون هنا حقق التوازن؛ فلم يطرد المستأجر لظرف طارئ في المرة الأولى، لكنه لم يسمح بأن يكون التأخير سلوكاً يضر بالمالك.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
3. هل يُشترط صدور حكم نهائي في الدعوى السابقة؟
لا يشترط القانون صدور حكم نهائي بالإخلاء في المرة الأولى. المهم هو ثبوت واقعة التأخير قضائياً. فإذا انتهت الدعوى الأولى بالشطب أو ترك الخصومة بعد قيام المستأجر بالسداد، فهذا يعد "سابقة تأخير" كافية، لأن السداد أثناء نظر الدعوى هو اعتراف ضمني بالتأخير وبأن الدفع كان لتوقي الحكم بالإخلاء.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
4. المستندات الأساسية لإثبات التكرار أمام القاضي
- أصل عقد الإيجار: لإثبات العلاقة والالتزام المالي بالأجرة.
- نسخة رسمية من صحيفة الدعوى السابقة: أو حكمها أو محضر جلساتها لإثبات السابقة القضائية.
- شهادة من واقع الجدول: توضح كيف انتهت الدعوى الأولى (بالسداد أو الشطب) لتأكيد حالة التكرار.
- إثبات التأخير الحالي: سواء بإنذار أو بتقديم الدعوى مباشرة عند ثبوت الامتناع.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
5. هل يحق للمستأجر السداد في دعوى التكرار لتفادي الإخلاء؟
في دعوى التكرار، الوضع يختلف تماماً عن المرة الأولى. المحكمة تعتبر أن المستأجر استنفد فرصته، وحتى لو سدد المتأخرات والمصاريف أثناء الدعوى، فهذا لن يمنع صدور حكم بالإخلاء. المبلغ المدفوع يُحسب كأجرة عن الفترة الماضية فقط، ولا يحمي المستأجر من الطرد إلا إذا قدم "مبرراً قوياً ومثبتاً" (مثل مرض شديد أو قوة قاهرة خارجة عن إرادته) والمحاكم عادة ما تكون صارمة جداً في قبول هذه المبررات.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
6. كيفية صياغة صحيفة دعوى الإخلاء للتكرار
أولاً الموضوع: يجب توضيح بيانات العقد (نوع العين، العنوان، الأجرة)، ثم سرد الوقائع السابقة (رقم الدعوى السابقة وكيف سدد المستأجر)، ثم إثبات التأخير الحالي وربطه بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.
ثانياً التكليف: إعلان المستأجر بطلبات المالك الرسمية وهي: إخلاء العين وتسليمها خالية، فسخ عقد الإيجار نهائياً، وإلزامه بسداد المتأخرات والمصاريف مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل.
* للمزيد من التفاصيل الدقيقة والشروحات العملية، يرجى الاطلاع على الملف المرفق في أسفل المقال.
📥 حمل ملف الشرح وصيغة الدعوى الآن
الملف يحتوي على الشرح النظري المفصل، بالإضافة إلى "نموذج صحيفة الدعوى" جاهز للطباعة والاستخدام المباشر.
💡 نصيحة "دونها في كشكولك":
"تذكر أن دعوى التكرار هي سلاحك الأخير لإنهاء المماطلة؛ فالدفع المبكر من المستأجر قبل رفع دعوى التكرار قد يمنع اعتبارها تكراراً قانونياً، لذا تحرك بسرعة فور وقوع التأخير الثاني."
إعداد: إبراهيم الباز النجار
مؤسس منصة «دونها في كشكولك»
نهدف إلى تبسيط القانون للجميع، وتقديم الدعم العملي للمحامين والملاك لضمان نيل الحقوق المشروعة وحماية الملكية العقارية.